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2024年展望:高端豪宅预期供应增量、成交热度转降,京沪仍存结构性机会
（本节有删减）
（一）资产荒、高净值客群稳定等基本面未改，高改和终改需求仍有较强支撑（略）
（二）高端购买力优于刚需但后劲略显不足，配套、产品、价格等备受关注
从需求端来看，高端购买力整体韧性强于刚需，不过从2023年全年成交走势来看，前高后低、后劲不足也是客观事实。
从热滞销项目特征我们不难看出端倪，从10个样本城市1000余个豪宅项目数据来看，决定项目热滞销因素的无外乎以下几点：一是项目所处区域和入市节奏，若项目所在区域板块内供应稀缺，甚至出现了一二手倒挂迹象，短期内热度势必较高；反之处于城市外围郊县，项目扎堆、库存高企，滞销也在情理之中。二是区域配套健全度，拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘去化速度肯定高于存在明显不利因素，周边居住环境差、工厂林立的高端盘。三是市场下行背景下，品牌软实力、产品力等越来越成为购房者关注重点。热销盘开发商一般具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。滞销盘或面临企业爆雷等信用危机，或产品设计存在明显“硬伤”，因而整体竞争力较差。
（三）高价核心土地供应增加叠加2023年总量持平，供求平衡将转为供过于求
根据过去项目开售周期，以及2023年成交高价地块开工情况来看，典型十城2023年预计将新增商品住宅供应面积1007万平方米，我们将十城2023年1000万以上商品住宅供应面积进行对比，剔除成都、广州、北京暂无供给结构数据，可统计7个城市2023年高价地成交建面约556万平方米，较2023年1000万以上商品住宅供应面积微降4%，豪宅供应量基本与2023年持平。
最后，根据典型十城过去项目开售周期，以及2023年成交高价地开工情况来看，CRIC对集中供地项目的入市时间进行了大致预判：2024年一二季度整体供应量持平，占比分别为28%和26%，三季度预期迎来低点，四季度会迎来“翘尾”行情，供应面积占比将跃升至33%。
分城市来看，成都、广州2023年成交高价地预计2024年供应面积超过200万平方米，是供应量排名居前的2个城市；其次武汉、南京等城市供应量在100-200万平方米；杭州、苏州为第三梯队，供应量在50-100万平方米；厦门、上海、深圳、北京等供应量较低，整体供给约束越发明显。
与2023年1000万以上商品住宅供应面积进行横向对比，武汉、南京、苏州豪宅供应量稳中有增，杭州、厦门持平，仅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。
综合供需情况来看，高端购买力短期内略有疲软，2024年整体供求关系或将由供不应求转为供求持稳，供应稀缺核心片区、配套健全豪宅盘仍是购房者争抢对象。
（四）高端市场热度预期转降，沪深供给约束加剧，产品力竞争加剧
预判后市，我们认为，2024年豪宅市场热度预期转降。供给端来看，与2024年供应基本持平，可统计数据样本城市来看，整体新增供应量较2023年仅微降4%，不过成交端来看，增长存在疲软迹象，购房者观望情绪还在日渐加剧。一方面，当前整体市场下行背景下，房产变现难度增加，二手房挂牌量增加，房价打折等负面新闻不绝于耳，客观上不利于购房信心重塑；另一方面，高端购买力基数相对固定，随着这两年需求的释放，阶段性疲软也在预料之中。
不过从不同城市供需情况来看，还是存在一些差异化行情的：首先，针对于上海、深圳等豪宅供应大幅回落城市而言，短期内新房供给约束也将更加明显，部分客户会被挤压至二手房市场，整体高端二手房市场仍将保持高位运行；其次，针对于杭州、厦门等豪宅供应与2023年基本持平，供求持稳，高端购买力有望进一步释放；最后，而对于武汉、南京、苏州等豪宅显著放量城市，热度或将稳中有降，面临阶段性疲软。尤其是武汉，四季度预期迎来豪宅供应放量期，整体豪宅推盘节奏放缓预期也将影响高端购买力释放。
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