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热滞销项目特征：高端豪宅强调自住属性
产品、配套“硬伤”项目去化转淡
（本节有删减）
（一）热销特征：区域供应稀缺、价格倒挂、学区加持、品牌产品是核心优势（本节有删减）
1、区域内供应稀缺，京沪杭蓉等一二手倒挂等加剧购房者恐慌性抢房
第一类热销特征多为改善盘，主要位于城市核心区域，供应相对稀缺，部分城市诸如上海、杭州、成都等还有一二手倒挂价差显著的网红盘，开盘基本都能实现屡开屡罄。
下表我们罗列了部分因区域板块供应稀缺而热销的项目情况，从这些产品所地处的区位来看，基本都处于城市主城区或热门板块，成熟度较高，待开发地块量相对有限。譬如北京玺源台项目，地处西城区西城板块，板块内在售项目较少，因而11月18日开盘去化率高达74%。成都热销楼盘基本都处于核心一二圈层，如锦江区、成华区、高新南区，以锦江区锦江赋项目为例，前两年供应较少，当前所属板块内在售楼盘不足5个，且低密，单盘推量小，基本开盘均能实现热销。事实上，成都的部分热销项目均采取了“小步快跑”策略，单次推盘总套数均在50套以内，基本开盘去化率均能保持在8成以上。
还有部分项目，因板块供应稀缺，二手房价格甚至高于新房价格，造就了“一二手倒挂”，目前来看倒挂现象主要集中在北京、上海、杭州、苏州等热点城市，下表我们罗列了部分一二手倒挂项目情况，价格显著的价差在3万元/平左右。
通过CRIC调研，虽然今年以来各城市二手住宅价格均呈现出不同程度的下调，但是目前来看存在一二手倒挂情况的项目基本位于城市核心板块，因而整体二手房偏改善和豪宅类产品，保值增值略好于刚需，今年整体挂牌价和成交价持稳，而热点城市核心区域新房目前受到限价影响，价格上浮并不算太大，因而项目价差也没有特别大的变动。
2、商圈、学区、医疗、轨交等核心配套完善度迎合自住客置业需求（略）
3、国央企项目去化优于民企，高定装配、科技赋能等产品力凸显（略）
（二）滞销特征：区域项目扎堆、周边配套欠缺、产品设计致项目性价比低（本节有删减）
1、区域内同质产品集中入市，项目定价偏高致客户分流至竞品项目（本节有删减）
第一类滞销原因与楼盘入市时间和产品定价密切相关，若恰逢区域板块内同质类产品集中入市，定价偏高项目客户难免被分流至竞品项目，导致去化不佳。事实上，随着整体经济环境疲软，地产行情低迷，居民购买力透支严重，高端客群虽然韧性更强，但是也有阶段性见顶征兆，价格敏感度也逐步增强。
2、周边配套不全或是存在工厂等明显不利因素，造成项目滞销（本节有删减）
还有部分项目，地处核心区，但是因周边配套不健全或是存在明显缺陷，导致去化不佳。譬如深圳深业颐樾府项目，2023年6月中旬开盘去化率仅为30%，究其原因，项目配有540套保障性租赁住房，拉低小区居住圈层和居住质量，周边环境较差，影响居住体验，也使得高端客群望而却步。
上海金茂景泰府项目如是，4月、6月开盘两次失利，项目位于普陀桃浦板块，原为传统工业区，项目原地块为造漆厂，周边还有垃圾焚烧厂和化工厂，土地与水质污染问题都比较严重。目前离项目直线距离300多米的地方仍有一家主要经营双氧水、合成樟脑、氢氧化钾、过硼酸钠、过氧乙酸、簿荷脑等化学物质生产的化工厂还在运作。目前规划为桃浦智创城，但产业及配套落地尚需时间，步行距离11号线祁连山路站约1.5km距离较远。
3、产品设计难以契合购房者痛点，开发商信用打折，认可度不高（略）
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