2023年刚需退潮,改善和高端市场韧性显现,高端市场呈现出“一手平稳,二手回升”的特征。高端豪宅市场市场韧性较足,究其原因,在资产荒的大背景下,豪宅具有较强保值增值属性,故而受到资金热捧;新房豪宅供应放量、部分项目一二手房价格倒挂,叠加豪宅附带稀缺资源,因此备受市场青睐;二手豪宅挂牌量增加跌,性价比逐渐凸显,市场接受度提升,加速了二手豪宅的流通;高净值人群规模持续增加,高端购买力依然坚挺、终改购房需求持续旺盛,拉动豪宅销售。
究竟当前高端客群购买豪宅的关注点有哪些?2024年整体豪宅供应能否放量,哪些城市存在结构性机会呢?
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动因:高净值客群基数稳定、购买力强
支撑一二手豪宅市场稳中有增
(本节有删减)
(一)全球经济低迷、国债收益率下探,“资产荒”下豪宅增值保值属性渐显(略)
(二)核心城市供给放量、一二手倒挂叠加稀缺资源,驱动一手豪宅热销(本节有删减)
一手豪宅成交得以稳步增长,与供应增加不无关联,典型如上海、宁波、厦门、苏州等城市,都是因为千万豪宅供应放量驱动成交。典型如厦门,2023年,总价1000万元以上新房供应达到2315套,同比增长183%,受供应放量带动,全年千万豪宅成交规模升至1682套,同比增长近3成。宁波千万豪宅供求迭创新高,供应套数逼近1200套,同比增长2.6倍,成交套数也达到871套,同比增长6成以上。
一二手价格倒挂也是驱动上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房项目仍存在一二手价格倒挂,在单位面积价差一定的情况下,面积越大意味着总体套利空间越大,因此这类大面积豪宅项目将更为畅销。例如杭州潮映万象轩项目,倒挂比例高达31%,巨大的套利空间引发单盘打新热,再比如上海百汇园项目,在去年4月推出220套房源,预售均价13.2万元/平方米,而周边二手房售价超过17万元/平方米,摇中就赚千万。
此外,新房豪宅项目往往占据较好区位,享有稀缺的景观、配套等资源。就比如杭州的望翠蓝庭项目,3公里范围内即可触达西湖风景区以及武林商圈,1公里范围内坐落行知小学、学军小学、学军中学等知名院校。再比如厦门天琴海项目,拥有极佳的海景资源,五缘湾外湾和部分海景,景观面很丰富。
(三)二手豪宅挂牌量增价跌、性价比凸显,2023年市场加速回温(本节有删减)
二手豪宅热销则主要源于量增价跌、性价比凸显。一方面,挂牌量增加,可选择范围扩大。引用贝壳找房的二手房挂牌数据,2023年,全国50个重点城市二手房新增挂牌量保持高位运行,尤其是再2、3月小阳春行情时期,单月新增挂牌量达到60万套左右,年末受季节等因素影响,新增挂牌量有所走低,但也保持在单月35万套以上,同比仍显著增长。与其走势相一致,2023年豪宅挂牌量也有所增多,受益于此,买方可选择余地增加。
另一方面,挂牌价格持续走低。典型如京沪,北京、上海自2023年4月以来稳步回调,上海尤为显著,三季度以来甚至跌破6万元/平方米大关,较近期高点回调10%以上。北京二手房挂牌价均值持续波动。
(四)高净值人群规模持续增长,高端购买力坚挺、购房需求仍然旺盛(略)
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