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市场月报|6月新政加持成交年内新高,预期7月延续企稳态势(2024年6月)

慈溪厂房 --- 元朗房产 发布时间:2024/7/3 5:07:00 浏览:88

导语

  预期7月供求延续企稳,政策发酵刺激部分城市再改需求释放。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响,供求环比持增、延续弱复苏走势,二手房成交动能不减,环比增长7%,累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位,全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成,南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。

 01 新增供应

  环比增11%
沪穗镐等显著增加紧贴销售窗口期

  6月供应规模止跌回升,30个重点城市新增供应1046万平方米,环比上升11%,同比下降37%,绝对量来看,显著好于今年年初,较一季度月均增长37%,上半年累计同比降幅为29%。

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  一线供应稳中有增,环比增幅略高于二三线,仅深圳持平上月。4个一线城市整体预计供应面积227万平方米,环比上升34%,同比下降33%,较一季度月均水平增41%。仅深圳一城持平上月,供应节奏略有放缓;而北京、上海、广州供应环比均有不同程度上升,以上海为例,房企推盘积极性稳步上升,本月有近20个楼盘加推,超4000套房源入市。
  二三线城市供应环比小幅微增,武汉、重庆、惠州、嘉兴等缩水明显,成都、西安仍保持高位。26个重点二三线城市合计供应820万平方米,环比微增6%,同比下降38%。其中成都、西安等延续高位,单月供应量均超高100万平方米,且上半年累计同比降幅仍在2成以内。从变化情况来看,苏州、宁波、南宁、福州、佛山等迎来阶段性放量,6月环比持增增,显著好于一季度月均;还有部分城市诸如武汉、重庆、惠州、嘉兴等因行情低迷+供应节奏等原因,6月供求同环比跌幅显著,上半年同比降幅均在4成以上。

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  02 新房成交环比增17%创年内新高
上广深杭环增四成显著放量

  6月因核心一二线密集利好政策叠加+房企年中冲刺加快推盘节奏,成交延续稳中微增态势,创年内单月新高,显著好于一季度月均。据CRIC监测数据,6月30个重点城市整体成交1335万平方米,环比增长17%,同比下降19%,与一季度均值相比增长52%。上半年累计同比降39%,降幅收窄4个百分点。

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  分能级来看,4个一线环比持增46%,韧性显著好于二三线。4月末以来,北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑,刺激了一波前期存量客户入市,尤其是上海、广州、深圳环比增幅均在35%以上,6月成交量显著好于一季度月均。以上海为例,527新政之后楼市热度显著提升,第七批次新房项目中已有3个项目触发积分制,前期项目来访、认购稳步回升已在成交端有所体现。

  二三线城市成交表现平平,环比增12%,同比持降20%。可以将各城市划分为以下几类:

  (1)短期内热点恒热的西安、成都等中西部大市,市场热度微降,但是仍处于相对高位。单月成交规模均在100万平以上,位列二三线单月成交规模TOP3,与一季度热度持平,累计同比降幅均在3成以内。主要得益于适销对路的改善盘入市,支撑市场成交热度延续。

  (2)内陆二三线表现平平,成交不增反降,以天津、郑州、长沙、济南等为典型代表,短期内降首付、降利率政策落地对市场提振效果一般,主要源于该政策出台前,开发商积极自救,已经出台了低首付甚至“0首付”购房,透支了一波需求,目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导,购买力降级已是不争的事实,加之二手房持续以价换量分流客户,也使得新房成交增长动能转弱。

  (3)还有部分城市诸如杭州、南京、南宁、厦门、珠海等迎来了阶段性放量,除杭州热度延续外,其余城市均经历了长时间低迷行情,本月成交略有修复,但是累计同比降幅仍处高位,成交增长持续性存疑。

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  03 项目去化

  平均去化率27%与上月持平
沪穗杭新政刺激活跃度提升

  6月受年中冲刺影响,房企推盘积极性略有回升,全月27个重点城市首开和加推共计266次,去化率与上月基本持平,据CRIC调研数据,重点城市6月平均开盘去化率为27%,较上月环比微降1pcts,同比下降17pcts;和一季度相比微增3pcts,去化率仍处于低位波动。分城市来看,大体可分为以下几类:一是上海、广州、杭州得益于短期利好新政刺激,市场活跃度持续提升,去化率环比持增;二是西安、昆明、嘉兴、珠海等得益于供应结构调整,因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化率稳步回升;三是长沙、天津、合肥、郑州、济南等6月去化率大幅回落,主要源于供给结构问题,改善客户持续观望,市场暂无明显升温迹象。

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  04 库存供求比降至0.78致库存继续下降
穗津汉等9城去化周期改善

  6月,因供应增幅略高于成交,30个重点监测城市整体供求比由上月的0.83降至0.78,延续供不应求,7成城市供求比降至1以下,供应总体趋紧,惠州、郑州、重庆、常州、青岛、徐州、嘉兴等供求比降至0.5以下,30城库存面积为23823万平方米,环比下降1.2%,与去年同期持平。南宁、珠海、重庆、武汉、广州、天津、杭州、徐州、昆明等城消化周期环比有所缩短,降幅均在6%以内,所有重点监测城市消化周期均高于去年同期,显示库存压力有增无减。从绝对量来看,仍有7成城市消化周期超过18个月的警戒线。

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  05 二手住房成交同环比分别增24%、7%
沪深杭创近1年单月新高

  6月,22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米,环比转增7%,同比由负转正,增长24%。前6月累计成交面积预计为7221万平方米,累计同比下降8%,跌幅有所收窄。按周来看,6月成交前低后高,主要是517新政效应滞后显现在成交端所致。前2周,多数重点城市成交基本持平于5月周均,第3周开始成交逐渐发力,北京、杭州、南京等均升至年内高位,较年内周均值增长3成以上,深圳成交更是创近年单周新高。分城市来看,6成城市成交环比回升,其中,上海、广州等领涨,增幅在40%左右,北京、杭州、南京等稳步回升,增幅在10%左右,而成都、青岛等成交有所回调。同比来看,除东莞、佛山等个别三四线城市以外,其余多数城市成交表现均优于去年同期,上海、杭州近乎翻番,上海、深圳成交量更是创2022年以来单月新高。

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  06 土地市场成交规模低位,热度点状回升
宁青等多城高价地成交

  6月,土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日,全国300城6月经营性土地成交规模4152万平方米,较上年同期降幅超三成。热度方面,平均溢价率降至2.4%,环比上月微降0.1个百分点。不过,部分城市土拍热度点状回暖,典型如南京,在低密宅地的刺激下,南京TOP2单价纪录被刷新,无独有偶,青岛也诞生了新的单价地王,月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。

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  各能级城市表现一致,成交规模同环比均呈下降之势。CRIC监测数据显示,截止6月25日,一线城市本月共成交土地89万平方米,环比上月下降31%,同比大降70%;成交金额275亿元,环比增加16%,但同比大降69%,受北京大体量高价地成交影响,成交均价环比大涨68%至30995元/平方米。具体来看,北京成交规模最高,达66万平方米,揽金额255.6亿元,除海淀永丰地块1.5%溢价率低溢价成交外,其余3宗均底价成交,市场热度处于较低位。广州成交2宗商办地和2宗纯宅地,成交建面22万平方米,揽金额19亿元,除广钢广船地块8.5%溢价成交外,其余地块均底价成交。此外,上海底价成交2宗小体量商办地块,深圳则零成交。

  二线城市环比量跌价涨。具体来看,至25日二线城市成交建面717万平方米,环比下降17%,同比大降61%。由于厦门、西安、南京、成都等高价地成交规模占比提升,楼板价环比大涨35%,增至5049元/平方米。具体到城市来看,无一城市成交建面超过100万平方米,榜首西安成交建面仅81万平方米,揽金额33亿元,涉及7宗地,除周至县一宗商办地块11%溢价成交外,其余地块均底价成交,市场热度延续低位。居于第二位的厦门成交建面64万平方米,揽金额100亿元,均底价成交。值得注意的是,南京本月3宗宅地均溢价成交,河西新城和夫子庙地块均高溢价成交(超过15%),整体溢价率升至15.8%,刷新了2023年以来南京月度溢价率记录。青岛崂山区本月也有高溢价地块成交,楼板价高达39516元/平方米,刷新了青岛的单价地王。除青岛和南京外,其余城市土拍热度较低,溢价率多在5%以下。

  三四线城市环比表现为量跌价涨。截止6月25日,总成交建面3346万平方米,环比下降14%,成交均价环比微涨4%,增至1665元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,无一城成交规模超过100万平方米,榜首佛山成交建面仅67万平方米,涉及2宗地,均底价成交。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,除丽水、漳州、福清、泉州等少数宅地高溢价成交外,其余大多数城市以底价成交为主,市场热度延续低位。

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  07 综观预期7月供求延续企稳
政策发酵刺激部分城市再改需求释放

  预判7月,我们认为,得益于5月以来从中央到地方利好政策不断,目前仍处于存量需求释放周期,加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位,后期大概率延续企稳态势,环比持平6月,基于去年7月为全年低点,预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。
  不同城市仍然呈现出显著的分化行情:对于热点恒热的成都、西安而言,短期内市场韧性较强,即便局部热盘降温,整体市场仍有望高位运行。北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响,仍有一波购房需求有待释放,尤其是因二手房回暖之后,部分潜在置换需求被激发,有望带动新房成交回稳。对于多数弱二线和三四线城市而言,短期降首付、降利率新政落地效果较差,后续若无明显扩充购买力新政出台,成交大概率没有起色。
  对于二手房市场而言,仍处于高位震荡行情,目前受益于新政落地,也是二手房业主卖房窗口期,适当降价的确可以促进一波刚需释放,预期7月整体成交规模还将延续高位。

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