按照主导力量来区分，“两旧一村”改造主要可以分为政府主导、市场主导和自主更新三类。按照改造方式来区分，可以分为全面拆除重建、部分拆除重建和综合整治三类。下文介绍的两个案例，杭州浙工新村是自主更新、全面拆除重建的典型，深圳元芬村则对应市场主导、综合整治模式。
1、杭州浙工新村：产权人自筹89%资金自主更新，居民住房增值收益可覆盖拆建支出（本节有删减）
浙工新村位于杭州市拱墅区，小区原有13幢建筑，总建面约为4万平方米，最早的一幢建筑建于1983年，已被认定为危房，按照规划，浙工新村将全面拆除原有建筑，再新建7幢11层的电梯小高层，配备460个地下车位，总规划建面约为8.1万平方米，地上建筑面积约5.7万平方米。2023年4月，浙工新村更新项目启动，6月完成签约，8月完成立项，9月完成可研批复，10月完成初步设计和腾房，11月项目正式开工，预计于2025年竣工。项目更新总费用约为5.3亿元，小区居民出资4.7亿元，不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐，资金自筹率达到89%。
居民支出与收益平衡方面，我们根据公开信息测算，扣除一系列补偿后，户均实际改造支出约为79万元，而按照周边二手房38697元/平方米均价来算，20平方米增补面积部分价值为77.4万元，原面积部分增值收益约为30万元（新旧房屋价差4177元/平方米乘以72平方米的户均面积），也就是说，重建后房屋增值收益保守估计为107万元，收益完全可以覆盖支出。
相比于传统改造模式，自主更新亮点主要有：第一，拆建资金多方共负，主要来自产权人，有效减轻政府征拆财政负担，例如浙工新村项目居民自筹率达到89%，北京马家堡路68号院居民自筹率也在7成左右；第二，新增居住建面无需补缴土地出让金，允许适当提高容积率，新增住宅面积可以用于冲抵改建成本，且无需补缴土地出让金；第三，政策激励，可用公积金、减免行政收费，自主更新业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半，水电气等管线铺设工程按成本价一次性收费。
当然，自主更新也存在难点堵点，最大的难点在于统筹全体业主意见，按照《民法典》有关规定，更新方案应当充分征求业主意见后，由业主共同做出决定。浙工新村之所以可以快速达到近乎100%的签约率，关键在于该小区原本是浙江工业大学的教师宿舍，熟人社会意见更容易达成一致。
2、深圳元芬村：城中村房源统一收储改建长租公寓，愿景等企业积极参与（略）
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规模测算：城中村改造销售拉动率难及棚改，老旧小区改造投资年均2千亿
（一）城中村改造试点扩围并提高拆旧比后，有望带动每年4%住宅销售（本节有删减）
参考我们此前专题《22个超大特大城市城中村改造模式差异和规模测算》的测算方法，简便起见，自建房比例取主城区口径，22个超大特大城市城中村人口约1958万人，城中村建设面积约3.68亿平，假设拆建比固定为 2 倍、改造周期为 7 年、拆旧比为 20%，预计每年将带动2101 万平方米的新房销售，按 2022 年我国全年商品房销售面积 13.6亿平方米计算，对地产销售贡献度约1.55%。
考虑到试点城市扩围，假设（1）试点范围限定在已发放专项借款的35个城市，也就是新增了13个城区人口在300万-500万间的Ⅰ型大城市，（2）新增试点城市城区人口按照每城平均400万人，（3）家庭户人均住房面积参照22城平均设定为37平方米，（4）自建房比例同样取平均值9.1%（主城区口径）。预计13个扩围城市有城中村人口473万人，城中村面积8754万平方米。加总来看，35个试点城市预计城中村人口总计2431万，城中村面积4.55亿平方米。
如果后续城区人口100万-300万城市全部纳入试点，也就是在35个已落地专项借款城市的基础上再增加71个Ⅱ型大城市，城区人口平均按200万计，那么106个城市城中村总人口将达到3723万，城中村面积6.94亿平方米。
销售贡献度测算方面，拆建比假定为2，改造周期假定为7年，考虑到实践过程中拆旧比可能超过20%，我们适当放宽至35%，那么35城城中村改造预计带动销售4552万平方米，2023年全国商品房销售面积为11.17亿平方米，也就是销售贡献率为4.1%，如果拆旧比进一步放宽至50%，预计带动6503万平方米住宅销售，销售贡献率为5.8%。其他口径测算结果可见下表。
综上所述，即便在城中村改造试点扩围并且拆旧比放宽的情形下，城中村改造只能拉动不到10%的销售，影响依然难及当年棚改。2014-2017年货币化安置高峰期间，全国棚户区改造总计拉动了大约7.5亿平方米住宅销售，其中，2017年货币化安置率高达60%，大致撬动了3.1亿平的住宅销售。
（二）2024年全国改造5万个老旧小区，按历年投资强度预计拉动投资2300亿元（略）
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