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落地情况：摸底重点城市改造进展，剖析典型实操案例
（一）试点范围：城中村改造试点确已扩围，拉萨等7个新晋试点城市披露进展2023年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。参照人口数据，我国共有7个超大城市，15个特大城市，总计试点城市22个。《意见》中明确提到城区常住人口300万以上的大城市可参照执行，符合这一条件的城市共计35个。2024年1月，住建部、国家发改委、财政部联合印发《关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知》，明确将申报城中村改造政策支持范围调整为“省会城市或城区常住人口100万以上的大城市”。和2023年7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布之初，试点主要聚焦超大特大城市相比，城中村改造试点范围明显扩大。参照七普数据，符合申报条件的城市数量达到106个。试点扩容这一事实在城市层面同样得到印证，比如拉萨、中山等，明确表示申报已获得住建部批准，并将获得相关政策和项目支持，南通、株洲等4城均表态要积极争取城中村改造试点。不过相较首批试点城市，新晋城市进展普遍偏缓，仅淄博披露正在接洽政策性银行专项借款。
（二）限制指标：防止大拆大建政策先紧后松，拆旧比等约束性指标有浮动空间（本节有删减）
2021年8月31日，住建部发布63号文，为防止城市更新变形走样，提出了“2255四道红线”——原则上拆旧比不大于20%、拆建比不大于2、就近安置不小于50%、住房租金年增幅不大于5%。2023年7月7日，住建部发布30号文，虽然同样强调了“留改拆”并举、防止大拆大建、鼓励微改造，但30号文并没有重申“2255”四道红线要求。与之相呼应的是，2021年8月以来，地方城更政策先收紧后放松，城市更新进程放缓后再重启。作为全国城市更新的排头兵，广州最能体现这一变化。2021年上半年，广州城市更新如火如荼，共组织实施城市更新招商项目24宗，交易金额约1961亿元，同比增长99%，改造土地面积共约2083万平方米。
10月，为贯彻落实住建部文件精神，广州城更政策骤然收紧，提出老城区范围除违法建筑和无修缮保留价值的危房外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，城中村等城市连片旧区，不短时间、大规模进行拆迁。2022年，拆建政策收紧，叠加部分民企暴雷导致旧改项目停滞，广州城市更新节奏明显放缓，拆改规模、投资金额同比降9成，广州公共资源交易中心数据显示，2022年1-7月，广州仅有4宗城市更新项目成功招商，投资金额仅为236.9亿元，同比下降88%，改造面积221.6万平方米，同比下降91%，8月以后没有城更项目挂牌招商，全年投资金额、改造面积同比下降9成以上。
2023年，广州城市更新全面重启，政策规划频出、项目获批加速。1月，发布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》，市住建局表态，将强力推进中心城区城中村改造，计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。2月，发布《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》，设定城市更新300万平方公里、改造项目297的中长期目标，同月还召开了推动城市更新提速增效工作动员会。6月，广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，优化全流程审批事项，鼓励分片分期实施，片区签约率达80%即可启动拆除工作，支持保函置换已缴存的合作改造履约保证金，直击城中村改造面临的审批、征拆、资金三大难题。10月，《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》发布，提出至2035年拟推进的旧村庄全面改造项目252个（含城中村项150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）。
2024年3月30日，全国首个城改立法——《广州市城中村改造条例》获批，规定改造方案获得2/3以上成员同意即可启动。落实到项目层面，2023年7月以来，黄埔区、白云区多个旧村改造项目规划获批，并成功引入合作企业（以国企为主），据统计，绝大多数项目采取全面改造、合作改造模式，除保留古树、祠堂等资源原貌以外，其余村舍建筑大多拆除重建。结合住建部文件表述变化，以及地方城市更新实践案例，可以发现，20%拆旧比等限制并非严格适用于每个城更项目，未来此类约束性指标也有一定优化调整空间。事实上，大量城中村地处核心区位却不符合城市发展规划和功能定位，一些老旧小区年久失修、结构损坏，安全隐患已经无法通过加固、微改造来消除，对于这类项目，全面拆除重建仍然是不二选项。
（三）建设进度：各地进度迥异，四川旧改开工率28%河南仅6%、重庆18%城中村开拆（略）
（四）资金落位：34城已落地城中村改造专项借款，授信超万亿、首批放款超360亿（略）
（五）典型案例：杭州探索老旧小区自主更新，深圳试点城中村改造统租房（本节有删减）
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