导语
城中村改造销售拉动率难及棚改，老旧小区改造投资预计年均2千亿。
◎ 文 / 杨科伟、李诗昀
专题视点
“两旧一村”改造既是民生工程，也是扩内需稳投资的重要抓手，2023年以来城中村改造全面提速，老旧小区改造扎实推进。本文将从规划目标、实际落地和规模影响三个层面，分析资金推动下城中村改造和老旧小区改造落地进程及影响。
01
“两旧一村”改造加速推进
配套政策和资金支持基本到位
（一）2023年以来城中村改造全面提速，老旧小区改造扎实推进并形成可复制经验（略）
（二）资金支持持续加码，5000亿PSL、万亿专项借款授信驰援城中村改造（略）
02
规划先行：立法/建设/投资三角度、全国/省/市三维度梳理旧改村改计划
（一）法规指引：国家部委出台多项指导意见，12个城市推进城市更新立法
2020年来，国务院及各部委就老旧小区改造、城中村改造等出台一系列指导意见。2021年8月，住建部出台63号文，规定城市更新过程中“拆旧比20%、拆建比2、就近安置率50%、租金年增幅5%”的“四道红线”，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建。2021年11月，住建部发布通知，选取21个城市开展为期2年的城市更新试点工作，北京、宁波、苏州、厦门、西安等城市入选。2023年7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造有拆除新建、整治提升、拆整结合三种主要模式，项目纳入地方专项债支持范围，设立城中村改造专项借款。
近年来，地方出台各类法规文件，为城市更新提供法治保障。2020年底，深圳发布全国首个城市更新地方立法，创设“个别征收+行政诉讼”制度，破解城市更新“搬迁难”，2024年3月，广州出台全国首个针对城中村改造出台的地方性法规条例，建立城中村改造统一工作流程避免重合审批，明确征询通过比例要求、资金来源等。截止目前，全国已有12个省市发布城市更新地方性法规，其中8部已经生效，厦门、银川、苏州等城市的还在审议阶段。法规引领之下，一系列规章和行政规范性文件为城市更新工作推进提供指引。例如北京，2022年11月发布《北京市城市更新条例》，2024年4月再发布《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法（试行）》等3个配套性文件。广州2023年至今更是出台十余份规范性文件，旨在规范化、系统化推进包括城中村改造在内的城市更新工作。
（二）建设计划：城中村改造集中于22个东中部一二线，老旧小区改造8成在三四线（本节有删减）1、7省公布城中村改造量化目标、平均每省4万套，22城发布计划、广甬渝蓉规模居前（略）2、29省发布老旧小区改造目标、川鄂鲁湘排前四，25个一二线城市共改造7723个小区（本节有删减）2024年3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示，今年全国将再改造5万个老旧小区。分解到省级，除山西、甘肃外，其余29个省及直辖市均公布了2024年老旧小区改造目标。横向对比来看，四川改造量居首，全年新开工改造城镇老旧小区5100个以上，湖北、山东、湖南改造规模分列2-4位，全年改造老旧小区个数超过3000个。西藏、宁夏等自治区改造规模相对较小，仅涉及不到100个小区。
落实到城市，已有4个一线、21个二线城市以及多个三四线城市发布2024年老旧小区改造计划，25个核心一二线城市合计改造老旧小区约7723个（其中上海、西宁、贵阳为估算值），平均每个城市改造309个小区，按照每个小区改造200套的平均数来估算，预计25城中至少155万户居民居住环境将得到明显改善。分城市来看，重庆、昆明、济南规模领先，2024年将改造700个以上小区，重庆单城改造量更是高达1835个。值得一提的是，大连、成都、南宁、长春等9个二线城市尚未发布改造计划，按照25城平均值推算，全国34个核心一二线城市2024年预计改造老旧小区1万个，占全国改造计划的比重的1/5，这意味着约4/5的老旧小区改造任务将由广大三四线城市来完成。表：2024年重点地级市城镇老旧小区改造计划（略）
数据来源：公开资料，CRIC整理
（三）投资计划：14省市明确老旧小区改造资金安排，平均投资强度324元/平方米（略）
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