05 二手住房
成交环增12%、同降9%
深圳创近2年新高、京杭回落
4月，16个重点城市二手房成交面积预计为796万平方米，环比增长12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累计成交面积预计为2531万平方米，累计同比下降18%。
二手房成交环比保持増势，原因主要有三方面，一是临近入学信息集中采集期，学区房成交有所回温，二是 “以价换量”，业主借机“金三银四”加速出货，三是“以旧换新”等政策，郑州等多地试点国资收购二手房模式。
分城市来看，近7成重点城市成交环比继续回升，青岛、厦门、苏州等前期二手房成交表现相对平淡的城市，本月成交有所发力，环比增幅在3成左右，深圳成交延续増势，高基数基础上环比再增长15%，而北京、杭州等城市，成交冲高后小幅回落，但仍处在相对高位。同比来看，仅4成城市成交规模高于去年同期，特别是深圳，4月成交面积同比增长40%，与2021年4月的高位持平，并创2021下半年以来单月新高。
06 土地市场
成交建面低位持平
溢价率下行、流拍延续高位
4月，土地市场供地节奏与去年同期相当。截止4月25日，全国300城4月经营性土地成交规模仅4189万平方米，与上年同期基本持平。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。典型如上海、杭州，月内集中土拍热度较上月均有明显下降。
各能级城市表现一致，同比量价均呈下降趋势。一线城市本月共成交土地69万平方米，同比大降79%；成交金额136亿元，同比也下降了84%。上海月内进行了2024年第一批次二轮集中土拍，挂牌的6宗地均成功出让，总建面34.9万平方米，成交总金额约118.9亿元。整体上来看，市场热度不及一批次首轮，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，整体溢价率减至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。此外，广州、深圳成交少量商办地块，均以底价成交。北京本月无宅地成交。
二线城市同比量价齐跌。至25日二线城市成交建面827万平方米，同比下降29%。楼板价同比下降8%，降至5554元/平方米。仅有杭州和成都两城成交建面超过100万平方米，榜首杭州成交建面141万平方米，揽金额195亿元，涉及13宗地，其中8宗是涉宅地，除新街单元XSCQ150101-08地块1.8%低溢价成交外，其余地块均是底价成交，整体溢价率仅有0.1%，市场热度较上月明显下滑。居于第二位的成都成交建面121万平方米，涉及20宗地，揽金额112亿元。热度来看，其中高新、锦江、青羊5宗地高溢价成交，其余地块均是底价成交，整体溢价率达13%，是二线城市主力城市中溢价率最高的城市；其余城市土拍热度较低，溢价率多为零。
三四线城市也表现为量价齐跌。截止4月25日，总成交建面仅3293万平方米，同比下降31%，成交均价同比下降8%，减至1547元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅盐城一城成交规模超过100万平方米，成交建面159万平方米，涉及24宗地，均底价成交。漳州、无锡、嘉兴成交建面分别为68、68、48万平方米，排在第2、3和4位，所涉及地块均底价成交，排在第五位的台州，由于椒江、温岭等少数涉宅地块超高溢价成交，使得台州整体溢价率增至20%。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除台州、扬州、丽水、绍兴等少数城市外，盐城、无锡、嘉兴、舟山、常州、温州等长三角均以底价成交为主，市场热度降至历史低位。
07 综观
5月预期延续低位波动
核心一二线二手房市场份额还将上升
预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微降，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。京沪杭等近期市场成交稳中有降，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。对于多数弱二线和三四线城市而言，仍处深度调整期，目前多数城市需求容量固定，降无可降，亟待刚需购买力修复带动市场企稳回升。
在捡漏“低价房”的背景下，二手房5月成交或将与4月持平或小幅微增，回暖程度预期好于新房，其中京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二手房份额仍将继续增长。